MISE EN CONFORMITE DES REGLEMENTS DE COPROPRIETE, LOI ELAN ET LOI 3DS 23 FEVRIER 2022

02/03/2022

TEXTES
ARTICLE 206 II DE LA LOI ELAN DU 23 NOVEMBRE 2018 « Les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire de l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. A cette fin et si nécessaire, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans ce délai de trois ans la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. » ARTICLE 209 II DE LA LOI ELAN DU 23 NOVEMBRE 2018 « Les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
A cette fin, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. » ARTICLE 1ER DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 (LOI ELAN DU 23 NOVEMBRE 2018) « La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ». ARTICLE 6-4 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 (LOI ELAN DU 23 NOVEMBRE 2018)
« L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

LOI N° 2022-217 DU 21 FEVRIER 2022 RELATIVE A LA DIFFERENCIATION, LA DECENTRALISATION, LA DECONCENTRATION ET PORTANT DIVERSES MESURES DE SIMPLIFICATION DE L'ACTION PUBLIQUE LOCALE
Article 89
1° Le II de l'article 206 est ainsi rédigé :
« II. - Les dispositions relatives au lot transitoire de l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont applicables qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
« Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ce lot. » ;
2° Le II de l'article 209 est ainsi rédigé :
« II. - L'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n'est applicable qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure du 1er juillet 2022.
« Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes. »
REPARTITION DES TACHES Le syndic doit exclusivement inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la mise en conformité du règlement de copropriété aux nouvelles dispositions sur les lots transitoires et les parties communes spéciales ou à jouissance privative.
La mise en conformité incombe aux syndicats de copropriétaires.
Les copropriétaires concernés par les lots transitoires, les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative sont parties prenantes de la mise en conformité loi ELAN.

OBJET DE LA MISE EN CONFORMITE
La mise en conformité de la loi ELAN ne semble pas permettre de régulariser des tolérances, des accaparements de parties communes ou de modifier le classement des parties privatives et communes. En effet, la notion même de mise conformité exclue la création de droits.
Cela semble limiter la mise en conformité à de simples interprétations du règlement de copropriété. Par exemple, une jouissance privative mentionnée dans la désignation de lots (balcons) est intégrée dans le règlement de copropriété.

SANCTION DE L’ABSENCE DE MISE EN CONFORMITE
La loi 3DS valide l’absence de sanctions pour les règlements de copropriété postérieurs au 1er juillet 2022.
QUE FAIRE ?
Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité LOI ELAN du règlement de copropriété.