LE DROIT DE LA COPROPRIETE TOUJOURS CONTAMINE PAR LE COVID

La nouvelle vague de Covid 19, qui n'a pourtant pas donné lieu à confinement, laisse à nouveau son empreinte dans la vie des copropriétés.

 

Lorsque l'assemblée n'a pas pu ou ne peut pas se tenir, les contrats de syndic et mandats de membres du conseil syndical expirés ou qui expireront entre le 1^er janvier et le 15 février 2022 inclus, sont renouvelés jusqu'à la prochaine assemblée appelée à les désigner, laquelle devra intervenir au plus tard le 15 avril 2022 (Ord. n° 2020-834, 25 mars 2020, art. 22, I et 22-1, I mod. par L. n° 2022-46, 22 janv. 2022, art. 9, 1° et 2°).).

La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement (Ord. n° 2020-834, 25 mars 2020, art. 22, I), rien de neuf de ce côté.

 

Jusqu'au 31 juillet 2022, la loi du 22 janvier laisse aux syndics la possibilité d'organiser des réunions d'assemblées sans qu'aucun des copropriétaires ne soit tenu d'y être présent physiquement (Ord. n° 2020-834, 25 mars 2020, art. 22-2, I mod. par L. n° 2022-46, 22 janv. 2022, art. 9, 3°). Tous les copropriétaires pourront alors participer à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, ou encore voter par correspondance.

Encore cette fois-ci, le syndic pourra choisir seul les moyens ou supports techniques utilisés pour la réunion à distance (Ord. n° 2020-834, 25 mars 2020, art. 22-5, mod. par L. n° 2022-46, 22 janv. 2022, art. 9, 4°).

La loi apporte quelques changements quant à la possibilité pour le syndic de faire adopter les décisions au seul moyen du vote par correspondance. Il est désormais précisé que cette solution n'est envisageable que si le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique « est impossible pour des raisons techniques et matérielles » et après avis du conseil syndical. Le texte impose donc la consultation du syndic, tout en restant silencieux sur les conséquences d'un avis défavorable.

Par ailleurs, et de façon fort opportune, la loi énonce que lorsqu'un vote par correspondance est organisé en lieu et place de la tenue d'une assemblée générale ordinaire, les prestations fournies par le syndic au titre du traitement de ce vote sont comprises dans le forfait (Ord. n° 2020-834, 25 mars 2020, art. 22-2, I, al. 3, mod. par L. n° 2022-46, 22 janv. 2022, art. 9, 3°). En revanche, ce ne serait bien sûr pas le cas si l'assemblée était, par exemple, réunie à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions les concernant car dans ce cas, elle se tiendrait à leur frais (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 17-1 AA).

Quand le syndic décide de « dématérialiser » une assemblée déjà convoquée, il doit informer les copropriétaires des nouvelles modalités au moins 15 jours avant sa tenue par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information (Ord. n° 2020-834, 25 mars 2020, art. 22-2, II, al. I, mod. par L. n° 2022-46, 22 janv. 2022, art. 9, 3°). Procédant à une réécriture des dispositions suivantes dont beaucoup relevaient le caractère obscur, le législateur indique ensuite que lorsque le délai de prévenance de 15 jours ne peut être respecté, le syndic peut reporter l'assemblée d'au moins 15 jours. Ensuite, tout se complique, car, dès lors que la nouvelle mouture du texte ne fait référence qu'aux deux premiers alinéas de l'article 22-1, I, il semble que si le syndic souhaite tenir la réunion décalée en distanciel, la possibilité de recourir exclusivement au vote par correspondance soit écartée. Il faut sans doute estimer que le report de l'assemblée permet la tenue d'une assemblée sans présence physique, au moyen de la visioconférence ou de tout autre moyen de communication électronique permettant l'identification ou enfin du vote par correspondance.

L'information des copropriétaires est donnée au plus tard le jour prévu pour la tenue de cette assemblée, par tout moyen permettant d'en établir la date de réception avec certitude.

Les modalités dérogatoires de convocation et de déroulement de l'assemblée énoncées par l'article 22-3 de l'ordonnance du 25 mars 2020 ne sont pas modifiées. 

L'assouplissement des règles de cumul des mandats est prolongé jusqu'au 31 juillet 2022 : un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote (ou "pouvoirs") si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires (au lieu de 10 % en temps normal) (Ord. n° 2020-834, 25 mars 2020, art. 22-4, mod. par L. n° 2022-46, 22 janv. 2022, art. 9, 4°).